Suena un tanto contradictorio este enunciado, pero es real y es una práctica frecuente en el viejo continente. Comprar una propiedad con un inquilino residente y pagarle por vivir allí suena como una inversión extraña, pero la práctica ha existido en Francia desde el siglo IX, y extrañamente se está haciendo más popular. ¿Por qué?
Dicen que lo que se necesita para vender una casa es café recién hecho, el aroma del pan en el horno… pero si usted va a comprar bajo el antiguo sistema francés de viager, tendrá mejor suerte poniendo un montón de botellas de medicamentos en el mueble de baño y exhibiendo una tos desagradable.
En un acuerdo viager, el comprador paga un precio reducido, pero sólo toma posesión cuando el dueño muere.
Lo que complica las cosas es que el comprador debe pagarle al antiguo propietario (que ahora es el inquilino) una cuota mensual por la duración de su vida natural, que podría ser meses, años o incluso décadas. Y si todo esto suena un poco como apostar a calcular cúanto le queda de vida a un desconocido… bueno, lo es.
Teniendo en cuenta que está prohibido interrogar al vendedor sobre su salud, esto también arroja incentivos para involucrarse en comportamientos algo, digamos, teatrales.
“Algunos de los vendedores exageran un poco”, me dice en secreto un agente inmobiliario viager. “Se sientan en el sofá, con una manta sobre sus rodillas, y no se mueven. Pero en realidad están en buen estado de salud”.
Pero por otra parte, dice, el comprador necesita a menudo ese tipo de señales para convencerse: “Algunos de ellos esperan que los residentes tengan 100 años de edad”, dice.
“Y buscan indicios de enfermedad cuando visitan la propiedad: frascos de medicamentos en el cuarto de baño, ese tipo de cosas”.
Pequeña fracción
Las ventas viager son una pequeña fracción de la oferta de bienes raíces en Francia, menos del 1%.
Pero la popularidad de esta forma antigua y misteriosa de hacer negocios -parte de la legislación francesa desde el año 876- está aumentando de nuevo, ya que los precios de la propiedad en áreas como París permanecen obstinadamente altos.
¿Compraría una casa en donde el anterior dueño puede quedarse ahí hasta que muera?
Stanley Nahon es socio de Renee Costes Viager, empresa que maneja 40% del mercadoviager en Francia. Él dice que el mercado está creciendo a una tasa anual de 6,8%, y que su agencia recibe alrededor de 12.000 llamadas al año de propietarios de la tercera edad interesados en un acuerdo viager.
El aumento en el interés se debe al envejecimiento de la población, dice, y al hecho de que las pensiones de los jubilados están cayendo en valor al tiempo que aumenta el costo de vida.
“El 80% de la riqueza personal francesa se mantiene en propiedad raíz”, dice Nahon. “Los activos líquidos representan muy poco”.
Así que cuando las arcas se van quedando vacías, el sistema viager es una forma atractiva de salir de problemas.
Dinero para divertirse
Genevieve Deloche tiene 71 años y acaba de acordar un negocio viager en su apartamento en París. Es un lugar tranquilo, de una habitación, con un patio lleno de vegetación, un gran sótano y un garaje.
[quote]Genevieve tiene 71 años y acaba de entrar en un acuerdo “viager”.[/quote]
“¡Se vendió muy rápidamente. Demasiado rápido!” dice ella. “En tres meses. Fue un shock”.
Después de vivir allí durante 12 años, dice que era el momento de considerar un comprador viager porque ella no tiene hijos, y llegar a los 70 significaba que no ya hay barreras fiscales para recibir una suma global por el apartamento.
Explica que no tiene particular necesidad de la cuota inicial, pero el estipendio mensual se destinará a “divertirse”: idas al teatro, viajes y restaurantes.
Con su risa frecuente, chistes y energía, Genevieve no corresponde a la imagen de un enfermo de 71 años de edad, que sus posibles compradores podrían haber esperado.
“Yo no organicé ni escondí nada, cuando vinieron por acá”, dice ella. “Pero mi hermana me dijo: ‘Espero que tengas uno de tus ataques de bronquitis, para que piensen que te estás muriendo!'”
“Por lo general, los vendedores son de 70-80 años de edad, y mujeres”, dice Mikkael Ferrand de Viager 75, una agencia con sede en el elegante distrito 5 de París.
Control sobre la herencia
Mikkael Ferrand de Viager 75 asegura que “ellas vienen de una generación en la que no han trabajado, su marido ha muerto y tienen una pequeña pensión. A veces las dejan con una factura grande de renovación para el edificio o algo así, y la venta en viager es la única manera que pueden pagar las cuentas y permanecer en su casa”.
Es también una manera de tener más control sobre su herencia, dice Genevieve Deloche.
“Puedes entregar tu herencia a tus hijos temprano, en un momento en que realmente lo necesitan, y además evitar el impuesto de sucesiones. También es ideal para aquellos que no se la van bien con sus hijos, pues puedes retirarles la herencia”.
En cerca de 10% de los casos, dice Stanley Nahon, los hijos se enteran del acuerdoviager cuando sus padres mueren, lo que puede causarles una gran decepción.
Pero tanto secreto es inusual y muchos hijos animan a sus padres a liberar el capital invertido en su casa, como una forma de mantenerse en la vejez.
“Los compradores, también, a menudo lo ven como una inversión ética”, dice, “porque le permite a las personas mayores permanecer en su propio sitio y evitar tener que trasladarse a un asilo de ancianos”.
En cine
Pero los hijos de los compradores también pueden enfrentar una sorpresa desagradable si heredan el contrato viager de sus padres. A menos que mantengan los pagos mensuales regulares, toda la inversión se pierde, y el propietario-inquilino original estará en libertad de vender su propiedad de nuevo.
Una película estrenada el año pasado se centró en precisamente este tipo de tensiones, con la actriz británica Maggie Smith en el papel de una viuda instalada en un acuerdoviager, y Kevin Kline como el hijo sin dinero del comprador fallecido, quien aparece en París con la esperanza de vender su herencia.
Algunos vendedores simulan estar enfermos, dejando medicamentos por toda la casa.
Pese a las historias de terror, dicen los agentes de ventas, con frecuencia se desarrollan relaciones positivas durante años entre compradores y vendedores. Pueden reunirse para tomar el té una vez al año, o enviarse cajas de chocolates.
“Era importante que me cayera bien la persona que compraba mi apartamento”, me dice Genevieve Delouche. “Tener buenas relaciones, ser capaz de reírse un poco”.
¿No es extraño, le pregunto, conocer a alguien que está apostando sobre el tiempo de vida que te queda?
“Sí, es cierto, pero no me importa”, dice ella.
La apuesta
Un agente me habló de casos en que la apuesta del falló espectacularmente, con inquilinos que vivieron hasta los 102 o 103 años de edad.
En cierto modo, el negocio es una apuesta sobre cuánto le queda de vida al vendedor.
Es un signo de las tensiones inherentes en el sistema que cualquier muerte que involucre a un viager se investiga de forma automática por la policía, para aclarar cualquier sospecha.
A principios de este año, un hombre fue acusado de intentar envenenar a su inquilino viager de 85 años de edad, al poner medicamentos en su agua mineral. El acusado negó los cargos.
Pero en cualquier caso, todo el negocio viager se basa en el riesgo y, a veces las fichas caen hacia otro lado.
“Tuve un cliente que estaba vendiendo su apartamento”, me dice el agente Mikkael Ferrand.
“Sin embargo, una semana después de firmar la primera etapa del acuerdo, ella murió antes de que se cerrase el acuerdo. Es muy triste. Te apegas a la gente. En este trabajo, uno se acostumbra a la muerte…”.
Mal negocio
¿Una forma para enfrentarse al alto costo de la vivienda?
En 1965, Jeanne Calment, de 90 años de edad, le vendió su apartamento en Arles a su abogado, André-François Raffray, un hombre con la mitad de sus años. Fue un acuerdo viager y Raffray accedió a pagarle 2.500 francos (unos US$500) al mes.
Pero Calment pasó a convertirse en la persona más vieja del mundo, muriendo 32 años después a la edad de 122.
El mismo Raffray murió dos años antes de ella, el día de Navidad de 1995.
“Ese mismo día, Jeanne Calment, quien figuró en el Libro Guinness de los Récords como la persona más vieja del mundo a los 120, cenó con foie gras, muslos de pato, queso y pastel de chocolate en su hogar de ancianos cerca del apartamento en Arles, al noroeste de Marsella, en el sur de Francia “, informó el New York Times, unos días después de la muerte de Raffray.
Escándalo en Rosario por un video de policías teniendo sexo en un patrullero
Dos policías se filmaron en Rosario con un celular mientras tenían relaciones sexuales dentro de un patrullero. La filmación se viralizó en las redes sociales y se produjo un escándalo en la ciudad santafesina. Los policías serán pasados a disponibilidad.
Dos policías se filmaron en Rosario con un celular mientras tenían relaciones sexuales dentro de un patrullero. La filmación se viralizó en las redes sociales y se produjo un escándalo en la ciudad santafesina. Los policías serán pasados a disponibilidad.
El video dura unos minutos, de fondo se escucha el handie con la frecuencia policial y se ve a uno de los agentes (se trata de un hombre y una mujer) con el uniforme policial puesto. Se cree que uno de ellos trabajaría en la comisaría 19.
“El Ministerio de Seguridad de Santa Fe informa, sobre el video en el que aparecen dos agentes de la Policía teniendo relaciones sexuales en un patrullero, que en primera instancia se le dio curso a la oficina fiscal de Violencia y Corrupción Institucional del MPA, a cargo de Karina Bartocci”, informó la provincia mediante un comunicado, difundió el portal Rosario 3.
Añade el texto: “Asimismo, se inició un sumario administrativo para que se instruya cuanto antes el pase a disponibilidad de ambos integrantes de la fuerza. Finalmente se repudia este hecho sumamente ofensivo para todos los ciudadanos de la provincia, ya que se trata de funcionarios policiales en servicio que debían estar protegiendo la vida y la seguridad de los santafesinos”.
“Y reafirma que será implacable con este tipo de acciones que desprestigian a la institución policial”, concluye el comunicado.
El ministro de Seguridad de la provincia, Maximiliano Pullaro, también repudio a los policias separados de la fuerza.
Una pareja de jóvenes fue captada mientras viajaba en una moto, aparentemente, manteniendo relaciones sexuales. El hecho ocurrió el 18 de febrero último en la Ruta 6 Juan León Mallorquin, atravesando la ciudad Encarnación, Paraguay. El video es lo más visto de YouTube en las últimas horas.
